对于中国人来说，买房子是一件大事，因为它不单单是家的缩影，可以为人们提供一个安身之所，更关键的是它还与财富、地位、身份等因素密切相关。看看过去这一二十年，你会发现，基本上没有任何一个行业可以像房地产这样带动全民造富。正因如此，中国人普遍爱买房子，多个方面数据显示，目前我国的房地产总市值已达到65万亿美元，换成人民币大约是450万亿，这超过了美国、日本和欧洲的总和。
经常听到很多人说，早早买房的都赚得盆满钵满，都实现了财务自由。的确，这是一个不争的事实。过去20年，全国平均房价从2063元上涨到9337元，上涨幅度352%，如果能在大城市有套房子，基本已经富得流油了。但是，笔者认为，买房能够赚钱，并不是因为购房者有什么独特的理财诀窍，归根结底是碰上了好的时机，比如国家政策的支持，城镇化发展的需要等等，这才使得房地产成为了赚钱的行业。
不过，在经历了近4年的房地产调控以后，最近房地产开始出现了转折的迹象，一方面刚需都十分谨慎，不敢贸然入市了，另一方面炒房客开始着急卖房了。最近，笔者在二手房门店看到一幕，某炒房客将现房挂到了单价10000元，仍旧无人问津，而笔者查询了一下，目前周边新开盘的价格基本都在14000左右了，这相当于每平方米下调了4000元，确实令人咋舌。那么，未来房价到底怎么走？未来3-5年，到底应该“买房”还是“卖房”呢？
针对未来的楼市走向，曹德旺与孙宏斌的看法一致
作为全球知名的实业家，针对未来的房地产市场，曹德旺多次直言不讳。在他看来，真的没必要再盲目囤房了，因为现在有钱的人都有很多房子，而没钱的买不起房子，所以将来就是有钱人把房子卖给有钱人，结果就是根本卖不出去。除此之外，他还自曝多次提醒自己的亲妹妹，赶快把名下多余的房子出售掉，不然以后不仅没人接盘，而且自己还要交一大笔管理费。
不仅曹德旺不看好房地产，就连业内大佬孙宏斌的态度也谨慎了许多。众所周知，业内对于孙宏斌的一个基本印象就是“买买买”，尤其是在2017年巨资收购了万达文旅项目以及数十家酒店。但是，从去年开始，孙宏斌多次公开表示，这次楼市调控是长期的，大家一定不要抱有侥幸心理。到了今年3月份，在2019年业绩发布会上，他更是表态要“卖卖卖”：2020年是处置资产比较好的机会，去年成功卖掉了一个酒店，现在还有4个酒店短期内也会成交，此外还会卖掉一些商业和乐园。
一个是全球知名实业家曹德旺劝自己妹妹卖掉多余的房子，一个是房地产大佬孙宏斌自曝要处置卖掉一些资产，显而易见，他们对于房地产的看法和态度是基本一致的，即房地产的狂欢盛宴已经渐行渐远，靠房地产赚钱没那么轻松和容易了。其实，无论是曹德旺还是孙宏斌，他们站得高看得也远，眼光自然是普通人所无法相比的，所以他们的看法自然有一定道理。那么，为什么大佬们改变了对房地产市场的看法呢？以下3点可以帮我们找到答案。
未来影响房地产走向的3个关键因素
1、“房住不炒”成为了长期定位
根据国家统计局数据显示，受国内外经济形势变化的影响，我国今年第一季度国内生产总值为206504亿元，同比下降了6.8%。数据一经公布，不少人就开始疑问，房地产这把“夜壶”会不会再次被拿出来呢？答案来得很快，就在同一天，国家再次重申了“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的，促进房地产市场平稳健康发展”。
其实，早在2019年年底的全国住房城乡建设工作会议上，住建部就已经在房住不炒的前面加上了“长期”二字。相信，国家政策传递的信号已经不言自明了，即使面临着特殊时期，国家调控楼市的决心和态度都没有改变。对此，人民日报曾评论称，中国不会走靠房地产拉动经济的老路了。
2、房地产行业的地位发生转变
过去一二十年，房地产在推动城镇化，拉动经济，增加就业等方面发挥了不可或缺的作用。但是，伴随行业快速扩张，高负债、高房价等问题开始显露，无形中给经济和金融增加了风险因素。在中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》中显示，目前房地产对经济稳步的增长的净贡献开始由正转负。
因此，2019年国家首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济发展的手段”。除此之外，今年4月，国家发改委首次明确了新型基础设施的范围，包括5G基建、城际高速铁路和城市轨道交通、大数据中心、人工智能、工业互联网等7大领域。显而易见，伴随经济向高质量发展，未来“新基建”将成为拉动经济高质量发展的重要支撑力，房地产的地位也将逐步发生转变。
3、供需关系逐渐迎来了拐点
一般来说，供大于求，价格易跌难涨，供小于求，价格易涨难跌，房子也不例外。从供给端来看，国家统计局数据显示，目前全国城镇人均建筑面积达到了39平米，这一数字已达到了发达国家的水平，目前住房总量已经基本足够了。从需求端来看，在老龄化社会加速到来，以及人口出生率下降的双重影响下，中国社科院预测，到2028年我国或迎来人口负增长。
按照这个趋势看，在现有住房总量不变甚至继续增加的情况下，人口红利已经逐渐迎来了拐点，这在某种程度上预示着未来人们对住房的需求量是趋于放缓和减少的。值得一提的是，央媒人民网也刊文表示，机构预计2020年全国的商品房住宅将会供大于求，这在某种程度上预示着房价很难有底气抬头了。从这个角度看，就不难理解曹德旺劝妹妹卖房的原因了。
面对这样的楼市行情，未来3-5年“卖房”还是“买房”？
根据曹德旺、孙宏斌的观点，以及房价3大影响因素的变动来看，目前房地产市场开始逐步进入到转折期，即告别过去高歌猛进的阶段，进入到长期稳定的新阶段。如果反映到房价上面看，意味着未来房价会在合理范围内波动，但大涨大跌的概率降低了，如果出现过热或过冷现象，楼市调控也必然会相应出手，热了就降降温，冷了就松松绑。因此，对于观望中的购房者来说，无论是自住还是投资，都不要再盲目相信以往买房必赚的经验了。
针对刚需购房者而言，面对平稳的房价走向，心态可以更加平和了，既不需要过多的担心房价上涨太快给自己带来资金压力，更不需要过多的担心房价下跌太快给自己带来损失。此外，处在楼市的转折期，目前开发商和炒房客都急于销售和回款，所以打折促销的新房、二手房也会渐渐多起来，这在某种程度上预示着刚需遇到超高的性价比房源的概率大幅度提升了。因此，如果没有长期租房的打算，则可以多走走，多看看，多问问。但是，一定要合理控制负债，不要让房子成了生活的累赘。
针对多套房持有者而言，应该趁早摒弃买房必赚的观念，看清楼市分化的大趋势，然后选择在合适的机会卖掉那些位于中小城市的房子，减持那些地段偏远、缺少良好配套的房子。为什么呢？一方面，根据国家对“收缩型”城市的定义来看，未来那些人口不断流出，产业乏力的中小城市，房地产基本没有未来。另一方面，未来3-5年， 伴随房地产长效机制的大力推进，房地产税、房东税等有可能进行更大范围的试点和推广，如果盲目持有过多品质不佳的房产，不仅可能难以快速变现，还可能支付一定的税费，结果就是增加了持有成本。总而言之，楼市转折已经渐渐来临，对于多套房持有者来说，房子在精不在多。
